경제

공공재건축 1호는 망우1구역, 공공재개발 1호는 신설1구역 추진

2021. 7. 26.
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정부에서는 작년 8·4대책을 통해 공공재건축이라는 방식을 제시했고, 올해에는 2·4대책에서 공공이 개발 사업의 전면에 나서는 방식의 업그레이드 된 내용을 품은 공공재건축 및 공공재개발 방식을 추가로 제시했습니다.

공공재건축 · 공공재개발이란?

현 정부가 들어서면서, 수도권 주택 가격 상승이 사회적인 문제가 되었는데요. 특히 서울에는 가용할 신규 택지가 없다 보니 대부분의 공급이 재건축 및 재개발 등 도시정비사업을 통해 이루어지는 반면, 부동산 정책이 도시정비사업을 억제하는 기조이다 보니 집값이 급등하는 현상이 일어났던 것입니다.

때문에 정부가 제시한 공공재건축 및 공고재개발 사업은 기존의 도정법상 재건축 및 재개발 사업보다 사업 시행 요건이 완화되어 단독시행 주민의 3분의 2이상 동의, 공동시행 주민 50% 이상 동의만 있으면 공모 참여를 통해 추진이 가능한 사업입니다.


다만 공모에 참여한 지구 100%가 사업 대상지로 선정되지는 않으며 서울시 등 지자체에서 종합적으로 평가 후에 사업지를 선정하는 프로세스로 진행됩니다. 그리고 공공재건축 및 공공재개발도 장단점이 있는데요.

공공재건축 · 공공재개발 장점

먼저 일반적인 재건축 및 재개발은 서울시의 조례에 의거 최대 35층으로 층수가 제한되어 있으나 공공재건축 및 재개발의 경우 종상향을 통해 최고 50층까지 건설할 수 있으며 용적률을 500%까지 당겨 쓸 수 있다는 장점이 있습니다. 때문에 사업성이 좋지 않은 지역이라도 도시정비사업이 원활해 질 수 있겠죠.

게다가 기존 재건축 및 재개발은 조합설립 과정 및 갈등을 고려해 10년 정도의 사업 기간을 잡는 반면, 공공재건축 및 공공재개발은 조합 설립 필요가 없다는 절차상의 장점 도 있으며 이미 시공사가 정해져있기 때문에 시공사 선정 등의 절차도 생략되어 사업기간이 매우 짧아진다는 장점이 있습니다.

공공재건축 · 공공재개발 단점

장점이 더 많아 보이지만 단점도 있는데요. 다음으로 공공재건축 및 공공재개발의 단점은 종상향을 통해 층수와 용적률을 높인다고 해도 재건축초과이익환수제를 통해 증가한 용적률로 인한 수익의 90% 이상이 환수초지 된다는 점, 그리고 초과물량의 50% 이상을 임대아파트 형태로 기부해야한다는 단점이 있습니다.

게다가 용적률이 500%까지 허용되다 보니 그만큼 열악한 환경의 고밀 주택으로 재건축이 된다는 점, 그리고 시공사가 민영건설기관이 아니라 공영건설기관이기에 임대주택 비율이 높아져 고급 거주지로의 프리미엄이 형성되지 않아 조합원들이 얻는 이득이 생각보다 많지 않다는 단점 등이 있습니다.

공공재건축 1호는 망우1구역, 공공재개발 1호는 신설1구역

아무튼 올해부터 추진되게 된 공공재건축 사업의 1호는 중랑구에 위치한 망우1구역이 채택되었는데요. 망우1구역은 최근 주민동의율 74%를 돌파하면서 공공재건축사업 후보지 중 최초로 사업시행자 지정 요건을 충족했습니다.


한국토지주택공사에 따르면 오는 27일 LH수도권주택공급특별본부에서 망우1구역 조합과 공공재건축 공동사업을 위한 업무협약을 체결한다고 밝혔는데요. 현재 시행자 지정을 위한 후속절차를 밟고 있다고 합니다.

망우1구역은 지난 2012년 조합 설립이 완료되었지만 낮은 사업성으로 인해 사업 추진이 장기간 정체된 곳으로, 약 25,000제곱미터 규모의 부지에 최고 22층 아파트를 지어 전용 59, 74, 84, 104제곱미터 등 438가구로 개발될 예정이라고 합니다.

다음으로 공공재개발 사업의 1호는 동대문구에 위치한 신설1구역이 채택되었는데요. 신설1구역은 올해 1월 정부와 서울시가 합동 공모를 통해 선정한 후보지로 과거에 정비구역으로 지정되었지만 15년이 넘도록 조합 설립에 실패하는 등 장기간 사업이 정체되어 내년에 정비구역이 해제될 위기에 놓여있던 곳이라고 합니다.


그리고 신설 1구역은 공공재개발 인센티브를 통해 용적률을 300%까지 완화했다고 하는데요. 약11,200제곱미터 규모의 부지에 최고 25층 아파트를 지어 전용 36, 59, 74, 84제곱미터 등 총 300여가구 규모 단지로 개발을 추진할 계획이라고 합니다.

사진 출처 : pexels.com



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